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海南房地產潮退自貿區待興

時間:2019-11-05 18:28:52  來源:  作者:  瀏覽量:

 海南房地產潮退自貿區待興

 

  海南房地產營銷圈內,流行著這么一條鐵打的定律——干營銷不過40。兆鵬剛好超過這個年齡段。“我們這些人是從島外過來的,真的頂不住,那就只有走人。”

 

  他親眼目睹島內這波房地產動蕩的悲壯。過去十多年,無論是海口的美蘭,還是三亞的鳳凰,給人印象最深的就是應接不暇的樓盤廣告。然而今年前三季度,海南全省房地產開發投資同比下降28.1%;房屋銷售同比下降44.6%。

 

  “壯士斷腕”之后,前三季度,海南全省GDP為3865.79億元,同比增長5.5%,跑輸全國6.2%的平均水平。

 

  實際上,海南傳統優勢產業農業、工業、旅游業等,增速相較此前,均出現不同程度的回落。

 

  擁有中國唯一的熱帶區域,海南先后被定為自由貿易試驗區、中國特色自由貿易港后,似乎擁有繁榮的未來,但抵達未來途中的故事,仍讓各行各業人士五味雜陳。

 

  或許,這是必經之路。

 

  創新海南

 

  10月31日早上8:40,海南省博物館二期多功能廳,6臺攝像機一字排開,可容納近200人的報告廳,被從各地趕來的記者填滿。

 

  一場中國(海南)自由貿易試驗區制度創新案例的新聞發布會正在舉行。短短20多分鐘,10項制度創新案例在大屏幕上被一一呈現。這是從將近300個案例庫里精挑細選的成果。

 

  從“43260億噸”到“9800億噸”,海墾集團旗下海南橡膠(4.580, -0.02, -0.43%)集團(以下簡稱“海南橡膠”)前后7年,產量指標經歷了“自由落體式下降”。

 

  天然橡膠是海南最大的傳統農業,海南橡膠又是海南省最大的國企上市公司,但海南橡膠成本又比不過東南亞,前幾年每年虧損10億元左右。

 

  海南橡膠的困境是海南第一產業的縮影。

 

  不過,海南橡膠已經涉過了“險灘”,去年公司扭虧為營,實現盈利2.29億元;今年上半年營收是59.36億元,同比增長13.21%。

 

  它的翻身案例被放大到上述新聞發布會上,以市場化績效管理為基礎的改革創新機制,成為當地傳統產業的救命“稻草”。

 

  舊潮褪去

 

  樓市成交腰斬,兆鵬身邊70%的同行都消失了。

 

  以往,他每天必做之事,是一天結束之后第一時間收到銷售報表,比對各個樓盤銷售數據;現在?不用看,看了也是“鴨蛋”。

 

  兆鵬2004年被公司調派到海南項目,一待就是15年。如今,他是海南一家本地房企的營銷負責人。“你去濱海大道兜一圈,從儋州到洋浦,馬路兩旁單樓盤就10多個。最近兩個月,這些項目的銷售業績,要不0套,要不1套。文昌市有個TOP6房企開發的項目,5月份拿到預售證,至今也就賣了不到20套。”

 

  2016年以來,這個中國唯一的熱帶海島上,伴隨建設自貿區(港)而來的,還有全域限購政策。一年半時間流逝,樓市從瘋狂走到蕭瑟。

 

  2018年以前,房地產曾為海南GDP貢獻將近“半壁江山”。“臨海那些成交大縣,現在備案面積都是按千平方米計算。過往慣例,單獨一個樓盤一次銷售基本都以萬平方米起步。”兆鵬算了一筆賬,現在海南一個縣賣出的房子,還不及以前一個項目多。

 

  銷售面積萎縮,意味著客戶越來越少。兆鵬從操盤海南第一個項目開始,接觸的購房者95%都是外地客戶。2010年之后,海南經濟進一步發展,陸續有外地職業經理人跑來這里落戶——這些該買房的人早買了,如今能夠擁有海南購房資格的數量很少。

 

  羅莉的感觸更為深刻。她20年前來海南上大學,畢業后在這里安家。她是那種典型的銷售員:穿搭得體,善于言辭,一較真起來,就現身說法:她對房子天生狂熱,一有點現金就投入房產。

 

  2016至2017年間,羅莉享受了一波行業高漲的紅利。當時她在一個打養生概念的樓盤里做銷售顧問,從東北趕來的客戶絡繹不絕,頗豐的收入曾令她輕松應對5套房的按揭貸款。

 

  好景不長,海南全域限購“出擊”之后,她手頭購入的5套房子幾乎變成“燙手山芋”。

 

  轉戰海口某千畝剛需大盤的羅莉,此刻正“開導”一位外地人,“落戶簡單一點,我們這個盤有很多新海南人購買,外地客和本地人的比例大概各占一半。”

 

  午后2點,偌大的銷售中心里只有零散兩組客戶,羅莉們使盡了渾身解數。

 

  新風徐來

 

  海口復興城互聯網創新創業園,是海南省重點打造的一個創新創業基地。馬亮的日常工作,幾乎都是圍繞這個園區的招商運營展開。

 

  他是這個園區投資公司的副總經理,“海南建設自貿區一年多,園區的企業注冊數量一下子增加了一兩百家。2017年園區稅收僅達到五六千萬元,去年已經提到4.2億元,今年前9個月已經9.3億元。”

 

  從前到訪考察的,多數是規模較小的互聯網企業,現在每周大概有10-20家規模更大、業態更廣的企業上門調研。變化源于園區這些主角的排列組合調整。

 

  “去年4月以后,海南從省里到園區,都開始加強對大企業的引進,促進了很多中國互聯網100強進駐。”馬亮說。

 

  最新一個進駐的是字節跳動。去年11月,馬亮陪同海口市相關領導前往北京拜訪字節跳動創始人張一鳴,時隔一個月,張一鳴回訪海口。

 

  國慶后,包括58同城CEO姚勁波,芒果TV總裁蔡懷軍,閃送聯合創始人于紅建,分眾傳媒(6.300,0.14, 2.27%)合伙人丁曉靜,快看漫畫創始人兼CEO陳安妮在內的一隊互聯網企業創始人,也沖著海南自貿區來了。

 

  過往,房地產一業獨大。在去年4月發布的《中共中央國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》中,互聯網產業被列為海南未來要發展的十大產業之一。前三季度,在海南固定資產投資(不含農戶)同比下降16.3%的前提下,信息傳輸、軟件和信息技術服務業投資增長5.9%。

 

  沿著海口市江東大道一路前行,兩旁大片光禿禿的黃土地,有的大型機械已經進場,塵土飛揚;更多則是被一圈圈藍色的圍擋密密麻麻包圍著。

 

  2018年6月,海南宣布啟動海口江東新區規劃建設,將其作為建設海南自由貿易試驗區的重點先行區域。

 

  9月底,海口市長丁暉公開表示,江東新區按照商務總部區、金融區、臨空經濟區、海南國家會展區、設計園區、科教園區等六大產業園區布局,32個意向落地項目正在緊鑼密鼓談判。

 

  江東大道與興洋大道交叉處,一座金黃色、造型獨特建筑與88米高觀光塔并排聳立著,這是江東新區展示中心。目前尚未對外開放,不過一名現場保安告訴經濟觀察報,“每天都有來自北京、香港、臺灣或國外的考察大團過來,他們以企業名義率隊,有時多達200人。”

 

  觀光塔成為這些企業遠瞰整個區域、挑選地塊的一個絕佳觀察點。一名知情人士透露,目前江東新區批下的土地,每畝價格至少超過100萬元。政府甚至設置了嚴格的準入門檻——進駐企業必須是世界500強,每年必須貢獻產值100億元。

 

  人之戰

 

  王忠與朋友聊天總會提起,沒想到自己會切入旅游業。從1996年下海南,他已經在這扎根超過20年。

 

  此前,王忠的主要身份是海南紅杉科創實業有限公司的創始人,這是一家從事綠色建筑的高科技企業。

 

  4年前,海南省提出促進旅游業發展,要求各個廳局上報特色旅游項目。農業廳將方向定在互聯網農業小鎮,并組建項目工作小組,作為民營企業家之一,王忠也參與其中。

 

  一年后,海口市石山鎮,要舉辦火山自行車文化節,王忠琢磨出一個“人民騎兵營”的旅游項目。

 

  但項目第一年就遇到大難題。從打造傳統自行車驛站,到與海南各個旅行社合作,再到鎖定企業團建,他前后變了三次,都沒走通。

 

  “我這個旅游項目,目標市場壓根不是島外人,必須是本地人。海南的旅游格局是,70%的客人直接去了三亞,只有30%留在海口。”王忠原以為三亞旅游更加繁榮。

 

  事實大相徑庭。一次行業交流會上,同行紛紛訴苦,三亞更難做。因為人口更少。

 

  現在,王忠正嘗試在體育旅游這個定位上做突破,但前路漫漫。今年以來,他在旅游板塊的營收相比去年下滑了至少40%。

 

  整個海南,旅游行業的態勢也不算好。前三季度,全省接待游客總人數5600.67萬人次,同比增長7.1%;實現旅游收入707.63億元,同比增長10.2%。這兩個增速,相比去年同期一致出現下降。

 

  王忠在想方設法拉客。他說,一方面,海南在文化挖掘不夠深入;另一方面,越來越多的國家實現免簽或落地簽,巴厘島、東南亞旅游,無論是旅游成本還是自然風光,跟海南相差不遠。

 

  羅莉也在挖空心思進行一場“客戶保衛戰”。她正準備帶上客戶參觀樣板間,一扭頭的功夫,一位同事走過來“截胡”。

 

  同樣迫切的,是那些科創企業。王忠的紅杉科創,砸錢最多的一年,王忠為紅杉科創的研發投入將近800萬元,其中人才成本占據70%左右,更難的是你拿錢也招不到。

 

  “海南本身知名高校匱乏,海南大學培養的人才大部分畢業后選擇北漂,所以本土的高科技企業面臨很多招人困難。”海南海旗網絡科技有限公司的一名技術總監告訴經濟觀察報,目前他們急需的涉及大數據、人工智能AI、區塊鏈等技術應用方面人才,海南本土幾乎為0。

 

  10月24日,海南省新一輪戶籍制度改革橫空出世,兩條新的措施引人注目:一是基本取消本省(除三沙外,下同)落戶限制;二是取消農業戶口與非農業戶口性質區分,統一登記為居民戶口。

 

  但馬亮反問,真正的人才,會沖著一點政府補貼進來嗎?

 

  “當然不會,他們更看重機會。”

 

  海南省委新聞發言人、省委副秘書長、省委深改辦(自貿辦)常務副主任孫大海介紹,最近,國內外專家齊聚探討如何建設自貿區(港);中央相關部委正在緊鑼密鼓推進自由貿易港政策出臺,“今后2-3個月,應當會有一波又一波的好消息。”

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